Covid-19 e Locazione Commerciale: Quali Effetti sul Canone?
L’emergenza epidemiologica, oltre a produrre gravi effetti sull’economia mondiale, pone una serie di problemi giuridici di non semplice soluzione.
Uno di questi, che ha anche riflessi pratici estremamente importanti, è la sorte del pagamento del canone di locazione relativamente a quelle attività che i vari DPCM (o le Ordinanze regionali) hanno fatto chiudere per un certo periodo di tempo.
La domanda che spesso è circolata in questi giorni è infatti la seguente: il conduttore di un negozio, o di una attività professionale o comunque di una di quelle attività che sono state costrette a chiudere per effetto dei DPCM emanati a seguito dell’emergenza epidemiologica, deve comunque continuare a corrispondere il canone di locazione?
Il credito di imposta
Innanzitutto ricordiamo come l’art. 65 del D.L. 18/2020 (credito d’imposta per botteghe e negozi), per gli esercenti attività d’impresa, relativamente agli immobili rientranti in categoria catastale C/1 (“negozi e botteghe”), riconosce un credito d’imposta del 60% per il solo mese di marzo. Tale disposizione consente quantomeno al conduttore di recuperare parte del corrispettivo dovuto al locatore.
Come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 03.04.2020, il riconoscimento del credito di imposta presuppone però il pagamento integrale del canone di locazione e riguarda una serie limitata di attività.
La sorte del canone di locazione: è possibile la riduzione?
Ritorniamo a noi e alla domanda a cui cercheremo di dare risposta in questo breve scritto, vale a dire l’obbligo di corrispondere il pagamento del canone di locazione per quelle attività che sono state costrette a chiudere.
La norma da cui partire è senz’altro il secondo comma dell’art 1575 cod. civ. per il quale il locatore deve mantenere il bene locato “in stato da servire all’uso convenuto”.
Ma come può il locatore mantenere la cosa in uno stato tale da servire all’uso convenuto se c’è una norma che glielo vieta?
Il locatore è infatti impossibilitato ad adempiere alla propria prestazione.
A questo punto sovviene l’art. 1464 cod. civ. secondo cui “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.
Possiamo dunque ritenere, a parere di chi scrive, che il conduttore abbia senz’altro diritto ad una riduzione del canone di locazione.
Il consiglio può essere quello che il conduttore comunichi al proprietario la sua intenzione di ridurre il corrispettivo dovuto a titolo di canone di locazione al fine di trovare un accordo in tal senso.
Gli altri rimedi civilistici
Naturalmente restano fatti salvi tutti gli altri rimedi previsti dalla normativa codicistica e dalle leggi sulle locazioni allorquando si verificano eventi che possano alterare il sinallagma contrattuale: il recesso, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, l’eccessiva onerosità sopravvenuta.