Locazione immobiliare abitativa e commerciale: Chi deve sostenere i costi delle spese di manuntenzione ordinaria e straordinaria?

Uno dei problemi che più spesso si presentano nell’ambito di un contratto di locazione immobiliare, sia esso ad uso abitativo oppure ad uso commerciale, sono le “riparazioni” che si rendono necessarie nell’ambito di un rapporto di locazione.

Si rompe il cancello elettrico; la caldaia ha smesso di funzionare; deve essere riparata la corsia di accesso al box; in tutti questi casi su chi grava l’onere della manutenzione?

Se le parti nulla hanno stabilito in merito nel contratto sottoscritto, viene in aiuto la disposizione di cui all’art. 1576 cod. civ., valida per le locazioni abitative, secondo cui ”Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” e la disposizione di cui all’art. 1621 c.c., valida per le locazioni ad uso commerciale, che recita: “Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario”.

Dunque la suddivisione è la seguente: le spese straordinarie gravano sul proprietario dell’immobile; le spese di ordinaria manutenzione gravano invece sull’inquilino.

Potrebbero certamente sorgere problemi sulla qualifica di tali spese: quando una spesa è straordinaria e quando invece è ordinaria?

Se in alcuni casi l’identificazione del tipo di spesa è di facile soluzione, in altre niente affatto.

Nei casi di difficile soluzione può venire in aiuto l’allegato G al Decreto Interministeriale 30.12.2002 qui di seguito reperibile https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2003/04/11/03A03718/sg.

Ma il contributo di oggi non riguarda la qualificazione delle spese (se ordinarie o straordinarie) bensì la possibilità che le Parti hanno, nel momento in cui redigono il contratto, di derogare alla normativa prevista dall’art. 1576 e 1621 cod. civ.

Locazioni ad uso abitativo

Si è visto sopra come l’art. 1576 cod. civ. preveda che ”Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Tale norma non è derogabile in senso peggiorativo a sfavore dell’inquilino.

La Corte di Cassazione si è pronunciata in numerose occasioni sul punto stabilendo che “è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge (Legge n. 431/1998) il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare l’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone”.

In definitiva, nelle locazioni ad uso abitativo, le piccole manutenzioni sono sempre a carico del conduttore; le altre sono sempre a carico del proprietario.

Non è possibile derogare in peius a sfavore dell’inquilino.

Locazioni ad uso non abitativo (commerciale, industriale, artigianale)

Discorso diverso per le locazioni ad uso non abitativo.

Seppur la norma di cui all’art. 1621 c.c., preveda che: “Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario”, tale disposizione è invece derogabile dalle Parti anche in senso peggiorativo per l’inquilino.

Il principio è stato espresso dalla recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 7574/2020 che ha ribadito in modo chiaro come la disposizione di cui all’art. 1621 cod. civ. non inibisca alle Parti di scegliere la disciplina che più ritengono opportuna per disciplinare il proprio rapporto locatizio.

In definitiva, nelle locazioni ad uso non abitativo, è possibile porre a carico del conduttore tutte le manutenzioni, siano esse di natura ordinaria, siano esse di natura straordinaria.