La provvigione dell’agente immobiliare: non è richiesta la forma scritta
Per acquistare o vendere un immobile non è certo obbligatorio rivolgersi ad una agenzia immobiliare.
Tuttavia, proprio per l’attività svolta dalle agenzie immobiliari, è usuale fare riferimento a professionisti qualificati per mettere sul mercato il proprio immobile promuovendone la vendita ovvero per reperire un immobile da acquistare.
L’agente immobiliare infatti non è solo colui che si limita a far incontrare semplicemente domanda e offerta, ma è il professionista in grado di fornire al cliente consulenza e documentazione inerenti la regolarità dell’immobile in vendita, fornendo
- planimetrie catastali,
- la visura ipotecaria,
- la copia del titolo di proprietà,
- il certificato di conformità degli impianti,
- la certificazione energetica dell’immobile,
- i verbali delle ultime assemblee ordinarie e straordinarie, etc.
Il compenso dell’agente immobiliare consiste in una provvigione, solitamente corrispondente ad una percentuale sul valore dell’immobile compravenduto.
Tuttavia capita spesso che, dopo l’attività posta in essere dall’egente immobiliare volta appunto a far incontrare il venditore con il potenziale acquirente, i potenziali contraenti mettano in essere una serie di comportamenti volti ad evitare il pagamento della provvigione.
Per esempio, dopo che l’agente immobiliare ha fatto visionare l’immobile, il potenziale acquirente si dilegua per poi ricontattare autonomamente il venditore al fine appunto di eludere il pagamento della provvigione.
Ebbene, è utile sapere che l’incarico a trattare finalizzato ad individuare possibili compratori per un compendio immobiliare non richiede, ad avviso di una oramai consolidata Giurisprudenza della Corte di Cassazione, la forma scritta.
La provvigione dell’agente immobiliare: la sentenza della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha precisato, con la sentenza n. 11656/2018, che, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.
In verità già nel 2014 la Suprema Corte aveva avuto modo di stabilire come il diritto del mediatore alla provvigione sorga tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Non solo.
La Giurisprudenza è intervenuta anche nel disciplinare quei casi in cui agli incontri con il mediatore partecipi un soggetto ma successivamente il contratto venga concluso da un altro soggetto all’unico fine di non corrispondere il pagamento della provvigione (pensiamo al caso in cui un soggetto segua la trattativa e partecipi agli incontri con il mediatore ma il contratto venga poi stipulato da una società di cui quel soggetto è socio).
Ebbene anche in questo caso, la Giurisprudenza ha precisato che il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell’affare, mentre non rileva che questo sia concluso dalle medesime parti ovvero da parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria e quella con cui è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto. La parte originaria resta comunque debitrice nei confronti del mediatore.
Il mediatore può, pertanto, domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall’origine di agire in rappresentanza di un terzo.
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