Rilascio della fideiussione e somme versate a titolo di acconto o caparra confirmatoria per gli immobili da costruire
Come noto, trattandosi di disposizione normativa entrata in vigore oltre quindici anni orsono, il D.Lgs. n. 122/2005, ha introdotto una importante forma di tutela dell’acquirente di immobili da costruire.
In particolare, la tutela si sostanzia nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Così dispone l’art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005: “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento”.
Il Tribunale di Torino, con la sentenza del 19.03.2021 (nello stesso senso anche Corte App. Napoli, 21 gennaio 2021), condividendo l’interpretazione della dottrina maggioritaria, ha ritenuto che la garanzia fideiussoria di cui al D.Lgs. n. 122/2005 riguarda non solo le somme corrisposte dall’acquirente a titolo di acconto, bensì anche quelle corrisposte a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 cod. civ. .
Il Giudice torinese infatti sottolinea che la citata normativa fa riferimento alle “somme” e ad “ogni altro eventuale corrispettivo” percepito dal costruttore; in secondo luogo, nel caso di successivo adempimento agli obblighi contrattuali, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria si trasforma in “acconto”, ossia viene “imputata alla prestazione dovuta”, così come espressamente previsto dall’art. 1385, comma 1, cod. civ. .
Anche a fronte di eventuali somme pagate mediante cambiali rilasciate con scadenze dilazionate nel tempo richiedono il rilascio della fideiussione poiché, sebbene non costituiscono denaro liquido, possono comunque essere ricomprese nell’accezione “ogni altro eventuale corrispettivo”.
È invece ancora ancora discusso se, tra gli importi che devono essere garantititi da fideiussione, vi rientri l’IVA.
E’ bene ricordare come la fideiussione non copra il risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento dell’obbligazione relativa al trasferimento della proprietà del bene in costruzione; gli importi eventualmente dovuti dal costruttore per effetto di una clausola penale né, in caso di caparra confirmatoria, l’obbligo di corrispondere il doppio della caparra; il ritardo nella consegna dell’immobile, i difetti della materia, la violazione di norme del capitolato, i vizi e la difformità dell’opera; la vendita a più acquirenti del medesimo immobile.Immobili da costruire: rilascio della fideiussione e somme versate a titolo di acconto o caparra confirmatoria.